Информация по вопросам недвижимости

Страница будет постепенно дополняться по мере возможности

Аренда. Собственникам (необходимый минимум).

     Крепко подумав, вы решили сдать квартиру, желательно на долго (процесс сопряжен с определенным стрессом и никто не хочет постоянно им заниматься кроме риэлторов, да и те не в восторге, уж поверьте). Возникает вопрос, как этого добиться? В большинстве случаев требуется сделать это еще и побыстрее, многие вынуждены сдавать свою недвижимость по причине финансовых затруднений. Проясните для себя две вещи – (!!!) за сколько и кому (!!!) вы готовы предоставить свою жилплощадь. Я не зря выделил этот фрагмент восклицательными знаками, он содержит основу ответа на интересующий вас вопрос.
     Чтобы сдать квартиру на длительный срок, требуется в первую очередь следовать простому алгоритму – (1)адекватная рыночная стоимость аренды (как правильно оценить жилье рассмотрим в другой статье) и (2)соответствующие цене требования к арендаторам. Алгоритмом это является потому, что первый элемент влияет на второй и наоборот. Нужно больше денег? – добавьте к списку рассматриваемых квартирантов непопулярные категории (с котиками например). Хотите семейную пару славян без детей и животных (а именно их хотят видеть в качестве нанимателей большинство собственников)? – будьте готовы немного уступить.
     Считаю необходимым пояснить для тех, кто ранее успешно дорого сдавал недвижимость: сейчас у людей есть доступ к информации, они видят все предложения на рынке и не станут снимать все подряд “потому что кто его знает, что там в других”. Это время прошло, когда крупные рекламные площадки открыли свои двери простым пользователям. А значит тоже ВАЖНО — будьте готовы к (3)разумному диалогу, конкуренция высокая.
     Дальше делаем допущение — вы учли все, что я выделил и приступили к размещению рекламы на специализированных ресурсах. Жилплощадь сфотографирована, объявление составлено и размещено в сети. А клиентов нет. Звонки есть, от моих коллег (зачем и почему объяснять не буду, статья получается длинной, можете потом спросить), а реальных живых нанимателей нет.
     Причины 3 – фотографии (плохое качество, много, мало, не информативные), текст объявления (информации мало, много или она не по делу) и способ размещения, а именно бесплатно (тут осторожней, не за все стоит платить). По последнему пункту уточню, это не всегда проблема, но такие предложения плохо видно и если вам в изобилии звонят реальные клиенты, вернитесь к оценке жилья. Эти три причины образуют последний пункт для решения поставленной задачи – (4)грамотная реклама (включает также и правильное проведение переговоров и показов, об этом в другой статье).
     Получаем 4 элемента, которые увеличат шансы заселить квартиру на долгий срок (форс мажоры исключить не получится никак, жизнь в любом случае может внести коррективы) и уж точно ускорят процесс. Перечислим их кратко, для тех, кто пролистал статью (учтите, сработают они только если вы все сделали правильно):

1. Адекватная рыночная цена;

2. Адекватные цене требования к нанимателям;

3. Разумный диалог;

4. Грамотная рекламная кампания.

     Теперь вы имеете представление об основах того, как сдать квартиру на долгий срок и при этом ускорить процесс. В других статьях разберем каждый из элементов по отдельности, а также сам процесс сдачи жилплощади поэтапно.

     Когда я только садился писать этот текст, то думал сделать перечень этапов с короткими пояснениями. Однако в процессе выяснилось, что даже если к каждому пункту давать информацию только по самым важным аспектам, опуская детали, то получается очень длинная статья, которую целиком сложно осилить. Поэтому я поменял концепцию – сначала вы получите поэтапный план без разъяснений, а дальше будет краткий разбор каждого этапа (серьезно, вырезал куски и плакал) для уточнения непонятных моментов. Поясняю, зачем это нужно – приняв окончательное решение сдать квартиру многие не знают, с чего начать, и либо ничего не делают, либо делают что то не то. Итак, поэтапный план сдачи жилья выглядит следующим образом:

Оценка активов;
Оценка себя;
Оценка рынка. Стоимость аренды вашей квартиры;
Подготовка квартиры и фото;
Составление и размещение объявления;
Прием звонков и контроль статистики;
Показы квартиры;
Подписание договора найма.

1. Оценка активов.
     Этот этап не потребует от вас много времени и усилий, однако повлияет на весь процесс, отнеситесь к нему максимально серьезно. Возьмите ручку, листок бумаги и перечислите параметры, а также все плюсы-минусы вашей недвижимости. Нужно мыслить отстраненно, возводя в плюсы лишь то, что будет интересно предполагаемому арендатору (поясню — дорогой сердцу польский гарнитур прямиком из 70х является сомнительным плюсом, он дорог исключительно вам). Значимыми входными данными будут площадь, этажность, состояние мебели (если есть), ремонт, наличие балкона, удаленность от метро (для городов, где оно есть — именно от него, а не электрички, маршрутки, автобуса, парохода). Резюмирую — здесь очень важно быть объективным, сомневаетесь — обратитесь за помощью к кому-нибудь, в ком вы уверены, что он человек прямолинейный и скажет как есть.

2. Оценка себя.
     Этап короткий, но важный. Решите для себя, кого вы сможете осилить, в качестве арендаторов — так вы определяете нижний предел вашей терпимости (все кто проходит этот ценз будут вам более или менее приятны и понятны, вы найдете общий язык), а вместе с тем и круг лиц, которым предложите квартиру. Желательно опираться на разумные доводы за и против различных вариантов (кстати, сильно влияют параметры жилплощади, попытайтесь понять, кто захочет и сможет комфортно в ней жить). То что у ваших знакомых снимал жилье какой то парень и устраивал там пьянки-гулянки не значит, что все мужчины одиночки такие. Помните, чем ближе ваши чаяния к идеальному, по мнению собственников, составу (семейная пара славян если что, хотя лично я могу на вскидку припомнить пару случаев, когда такие квартиранты подкидывали конкретную хрюшу), тем меньше потенциальных жильцов и выше конкуренция, а это скорее всего отразится на цене.

!После того, как вы с этим справились, вернитесь обратно к листку из первого этапа и подумайте, что из перечисленного будет плюсом для тех людей, которых вы хотите заселить. Еще раз постарайтесь оценить, насколько вы были объективны в оценке положительных качеств вашего жилья!

3. Оценка рынка. Стоимость аренды вашей квартиры.
     Ответственный и сложный момент, тут ошибаться не стоит. Раз вы читаете эту статью, значит умеете пользоваться интернетом. Откройте одну из рекламных досок (лучше такую, где объявления платные и проверяются администрацией, иначе есть риск получить недостоверную информацию, почему — объясню в другой статье, иначе это затянется), задайте параметры вашего жилья — станция метро (если есть) и удаленность от нее, количество комнат, площадь, этаж (в смысле первый, последний, или где-то посередине) и нажмите снять. Получите список, с которым нужно тщательно сравнить вашу недвижимость. Не забывайте смотреть, как долго “висит” та или иная квартира. Итогом вы получите стоимость вашей жилплощади +-.

!Большинство ресурсов рекламируют недвижимость по принципу + свет/вода. Это значит, что сверху указанной цены наниматель оплачивает только израсходованную электроэнергию и воду/водоотведение, учтите это при определении стоимости аренды вашей квартиры!

4. Подготовка квартиры и фото.
     Первым делом требуется отметить важный факт — жилплощадь действительно надо подготовить к сдаче, убрать все лишнее и помыть. Объясню на примере – у меня была в работе 2-х комнатная квартира (смежные комнаты), где от второй комнаты для пользования было доступно квадрата 4, остальное пространство было занято ОЧЕНЬ НУЖНЫМИ ВЕЩАМИ, которые жалко выкинуть. Итог — сняли ее дешевле 1-а комнатной, жить в музее никому не охота, во всяком случае за нормальные деньги.
     Теперь про любовь к красивым картинкам. Подготовка фотографий важна если вы хотите сдать квартиру максимально быстро. Фотографировать можно и на телефон, но нужно, чтобы у него была хорошая камера (матрица размером с голову муравья тут не подойдет). Сейчас на рынке этого добра навалом, но есть ряд аппаратов, позволяющих делать снимки в RAW формате, если для вас это не пустой звук, то воспользуйтесь таким (одолжите у кого-нибудь, если ваш не годится). Если для вас это все крики чаек, возьмите тот, который делает качественные четкие фото.
     Далее – в каких бы идеальных на ваш взгляд условиях вы ни снимали, но доработать фото требуется почти всегда. Сможете справиться с этим — хорошо, звонков будет больше, не справитесь — соответственно меньше. Что потребуется доделать, так это изменить освещение и цветопередачу (небольшое упрощение, я обычно дорабатываю чуть больше, но это требует профессиональных навыков), чтобы сделать снимки более живыми, и тогда пришедшие люди вам скажут — “все как на фотографиях”, а значит будут реально заинтересованы .
     На фотографиях не должно быть ничего лишнего, уберите личные вещи, мусор и людей из кадра (мусор желательно и из квартиры убрать). Снимков нужно сделать побольше, потом внимательно их изучить (рекомендую на компьютере, монитор больше, детали виднее) и отобрать лучшие. Максимум на одну комнату должно быть 3 кадра (если большая и много элементов), однако постарайтесь уложиться в 2. Не забудьте про коридор и балкон, у клиента должно сложиться четкое представление о квартире, прежде чем он решит ее осмотреть. Отобранные изображения отредактируйте и приступайте к следующему этапу.

! Я не призываю замазывать в редакторе дырки в обоях и другие недостатки, более того скажу, так делать нельзя ни в коем случае, потому что к вам придут клиенты, увидят это безобразие, наругаются, и пожалуются в сервис размещения, тогда процесс сдачи сильно затянется!

5. Составление и размещение объявления.
     Этот этап проходит в рабочей среде выбранного вами для распространения рекламы сервиса, поэтому скажем пару слов про то, где и как лучше размещать жилплощадь. И да, в статье идет речь про интернет, как способ поиска арендаторов, в 21 веке мне этот метод кажется очевидным (а по практике и самым эффективным). Соблазнительным выглядит вариант безвозмездного размещения (тем более крупнейшие площадки позволяют собственнику даром разместить 1 объект недвижимости), однако рекомендую крепко над этим подумать. Сервисам тоже кушать хочется, поэтому бесплатные объявления находятся внизу поисковой выдачи, их сложно найти.
     Поясню — при написании этой статьи я открыл лучшую на мой взгляд (а я в этом кое-что понимаю, опыт) рекламную площадку (названия не говорю, решите реклама, а они мне даже не отчисляют, скорее наоборот). Там я выяснил, что в Москве на данный момент сдается 30209 квартир, из них 1240 от собственника, все остальное через риэлторов. Можете перепроверить, цифры ежедневно меняются, а соотношение всегда одно и то же. Агентства, в свою очередь, за размещение платят, а в некоторых случаях и подключают дополнительные платные опции. Представьте, как долго надо будет искать ваше предложение. Есть вещи, за которые стоит заплатить, но не за все, что вам предлагают.
     Теперь к компоновке. Тут все просто — фотографии выстраиваем последовательно, чтобы была система (от кухни в комнаты, например). Текст должен быть коротким и содержать только самое необходимое, а именно состояние, наличие или отсутствие мебели, какие-либо важные нюансы и указание лиц, рассматриваемых вами в качестве квартирантов. Да, имейте в виду, далеко не все, кто вам позвонит, прочитают его (точнее сказать большинство этого не сделают, факт). С этим придется смириться, но составить текстовую часть все равно надо, потому что если ее нет, клиенты предполагают нехорошее.

!Имейте в виду, как только вы нажмете кнопочку разместить, номер вашего телефона отправится в увлекательное путешествие по всем агентствам недвижимости вашего региона, о чем они вам всенепременно сообщат своим звонком. Более того, даже после того, как вы сдадите квартиру, он останется в базах данных, поэтому личный телефон использовать не рекомендую, его можете дать уже квартирантам при заключении договора!

6. Прием звонков и контроль статистики.
     Прием входящих звонков и контроль статистики — немаловажный этап сдачи недвижимости и самый стрессовый, будьте к этому морально готовы (чтобы вы понимали степень нагрузки на нервную систему — многие собственники обратились ко мне за помощью не из-за незнания того, как сдать квартиру, а чтобы избежать этого момента). Суть в чем: с первых минут размещения вам начнут активно звонить, но не радуйтесь раньше времени – это будут агенты. Даже если вы напишите в объявлении чтобы они не беспокоили, все равно будут. Звонков от риэлторов будет много. Это не значит, что ваша жилплощадь лучшая, в основном они будут предлагать свои услуги (не всегда очевидным способом, об этом поговорим в другой раз). Постарайтесь к этому подготовиться. Помните, за потраченные нервы вам никто не заплатит, поэтому будьте спокойны и вежливы, заодно потренируетесь перед разговором с реальными клиентами.
     Об их появлении – в какой-то момент поток агентских обращений иссякнет и наступит ожидание. Может статься, что вы настолько точно назначили арендную плату, что жильцы вам позвонят сразу и заселятся к вечеру, но я бы не надеялся. Во-первых, есть спад и подъем активности на рынке аренды в рамках года. Во-вторых, есть он и в течение месяца. В-третьих, угадайте. Все верно, есть периоды активности и штиля в рамках недели. Так что если вам не набирают наниматели – не нервничайте и уж тем более не начинайте паническую корректировку объявления и цены. От вас требуется одно – контролировать статистику размещения. Сколько сегодня просмотров? Сколько людей отложило в избранное? Сколько смотрело контакты? А сколько реально позвонило? От этого и отталкиваемся.
     И наконец об общении с потенциальными квартиросъемщиками — здесь работает тот же принцип, что и с риелторами: стресс вам никто не оплатит, сохраняйте присутствие духа. Будут те, кто вам категорически не подходит, и те, кто просто по жизни не очень классный человек. Через это придется пройти, и если вы сохранили олимпийское спокойствие, то не наорете на настоящего нанимателя, а такое случается, все мы люди и нервы иногда подводят. Это лирическое отступление, а теперь по делу — не забудьте уточнить у звонящего важные для вас вещи, срочность поиска жилья, состав и внимательно ли он ознакомился с предложением, остальное можно обсудить на месте.

!Масса звонков от потенциальных нанимателей на старте (исчисляется десятками, а не единицами) – верный признак промаха по цене в сторону уменьшения. Рекомендую не торопиться и при размещении добавить пару тысяч к той стоимости, которую вы определили на 3-м этапе, и несколько дней подождать, уступить успеете всегда!

7. Показы квартиры.
     Очень веселый на мой взгляд этап, хотя это скорее связано с тем, что у меня их было много, успел накопить приятные (и не только) воспоминания. Если вы все сделали правильно, следили за статистикой, вносили коррективы в рекламу, угадали или нашли в себе силы изменить цену объекта, то в какой-то момент к вам соберутся желающие осмотреть недвижимость. Важное отступление – если вы хотите сдать квартиру быстрее, на весь период поиска жильцов ваш график строится вокруг этого процесса. Показывать ее надо тогда, когда хотят клиенты, иначе они уйдут в другую, пусть даже ваша им нравилась больше на стадии просмотра объявлений. Если удастся договориться, то хорошо, но чаще всего они пропадают на следующий день.
     Второе, но не менее важное замечание – 80% пришедших посмотреть квартиру не снимут ее сейчас. У них есть богатый выбор и они гуляют, изучая предложения. Относитесь к этому спокойно, а лучше уточняйте еще на стадии переговоров, как срочно они ищут жилплощадь (у меня был случай, когда я согласовал клиенту 5 показов за вечер, а оказалось, что жилье ему нужно только через месяц. Теперь я всегда спрашиваю срочность и вам советую). Но даже те, кому она уже нужна в ближайшее время все равно могут захотеть увидеть все варианты и хорошо, если ваша будет последней в списке. Не смотря на это, показывать обязательно, это аксиома.
     Теперь непосредственно к показу – запаситесь терпением, тут есть ряд важных моментов. Первое – почти все наниматели будут торговаться, поэтому вы должны быть готовы аргументировано этому противодействовать. Учтите, что-то вроде “Мне по кредиту платить 30000, поэтому стоимость найма будет 35000, чтобы коммуналку еще заплатить” – это так себе аргумент. Второе – не все люди, которые приходят на просмотр жилья, соответствуют заданным критериям. Да, они вас обманывают, целенаправленно. Делают они это потому что лицом к лицу всегда сложнее отказать, может статься и так, что вы заселите не тех, кого хотели, поэтому научитесь отказывать, тоже аргументировано. Третье – звонившие могут просто не прийти. Причин масса, итог один – вы зря потратили время. Поэтому все же старайтесь как то их группировать, хоть это и не всегда возможно. Четвертое – говорить естественно нужно, но в меру. Не отвлекайте людей от изучения объекта пространными разговорами, но и не превращай все это мероприятие в поминки. Если у вас хорошее чувство юмора, можно пошутить. И обязательно подготовьте ответы на самые очевидные вопросы, которые вам могут задать.

!Снимать рекламу после просмотров квартиры можно в трех случаях – (1) вы заключили договор; (2) вы получили залог; (3) по каким то причинам вы не можете этим заниматься сейчас. Даже если чудесные на первый взгляд люди уверяют, что через неделю подпишут с вами договор, берите залог (в основном это 2000-5000 не более), или продолжайте показы жилплощади!

8. Подписание договора найма.
     Завершающим этапом является заключение договора найма. На том, что его нужно подписать я настаиваю, это защитит вашу собственность и разрешит большинство спорных ситуаций, если они возникнут. Помните – договор охраняет интересы обеих сторон, арендаторов он тоже защищает (опция “вызову полицию и вы живо отсюда вылетите” перестает работать с момента подписания данного документа, теперь только обращаться в самый гуманный суд в мире), так что тщательно выбирайте квартирантов и прорабатывайте ваше с ними соглашение.
     Из чего он компонуется: когда подходящие жильцы позвонили и пришли посмотреть квартиру, они будут задавать ряд вопросов относительно условий проживания. Часть ответов ляжет в основу итогового документа. Прежде чем встречаться повторно, пробегитесь по важным моментам, согласуйте с нанимателями, отразите в тексте и ознакомьте их с ним (спасибо интернету за возможность пересылать несчастный договор сколько угодно раз). После этого вторая встреча с целью завершения процесса сдачи имеет смысл.

!Существенными будут такие пункты как оплата и ее сроки, состав жильцов, гарантии сторон, порядок расторжения или изменение договора. Не поленитесь составить опись ценного имущества, такого как мебель, бытовая техника, телевизор и указать имеющиеся недочеты. Образцы обеих бумаг можно найти в интернете или попросить у меня (бесплатно)!

     В общем то это и есть необходимый минимум информации, который потребуется вам для самостоятельной сдачи своей жилплощади в аренду. Стоит отметить, что на этом все не заканчивается, скорее переходит в другую фазу — проживание людей в вашей квартире. Но это совершенно другая история, ее я обязательно рассмотрю в дальнейшем, а пока желаю вам удачи в процессе поиска подходящих квартирантов для вашей недвижимости.

     Ранее я рассматривал сам процесс сдачи жилплощади поэтапно и там сделал одно допущение – искать постояльцев я рекомендовал через интернет. От своих слов не отказываюсь, по моему мнению это самый логичный в 21 веке вариант, да и самый эффективный. Однако он не является единственным, и если вы испытываете определенные трудности с его реализацией, то есть смысл изучить и другие возможности. Заодно коснемся вопроса рисков, связанных с каждым из них. Итак, устраивайтесь поудобнее, приступим к изучению этого вопроса.

     1.Откроет наш перечень классика – ищем через знакомых и коллег. Серьезно, что может быть проще, распространите сведения о своей квартире среди вашего окружения и с высокой вероятностью искомые квартиранты появятся. Результативность такого пути напрямую зависит от вашей дружелюбности и количества близких, но есть нюанс – они ничего с этого не имеют, к тому же могут перекладывать ответственность друг на друга, ожидание может и затянуться. Однако мы сейчас не об этом, поэтому разберем исключительно тонкости заселения условно знакомых нанимателей.
     Плюс — ваше личное знакомство с людьми, которые заселяются, а значит их ответственное поведение. Это на первый взгляд, но ваши взаимоотношения могут быть использованы и против вас, такое встречается. Поясню – они могут хотеть жить подешевле, попросить отсрочить очередной платеж и так далее, список можно продолжать бесконечно. Договор с такими людьми заключить сложнее, чем они вам ближе, тем меньше шанс.
     Поэтому обращаться к этому методу я предлагаю с оглядкой на конкретных людей и вашу в них уверенность, а также советую обговорить с ними все важные аспекты проживания, не дожидаясь возникновения спорной ситуации. И маленькое лирическое отступление — коммерчески целесообразнее заселять незнакомых людей, поверьте моему опыту – в работу мне попадались квартиры, на которых проживали друзья или родственники хозяина жилья и в 80% случаев собственники зареклись так поступать.

     2.Далее объявления, которые мы часто видим на досках у подъезда, а иногда и на входной двери. Действительно, если в течение недели посматривать на эту плоскость, то с большой вероятностью пару раз такие послания на ней обнаружатся. Положительный момент — это не предполагает финансовых вложений, нужно просто периодически осматривать доску и все. Минус — тот факт, что сообщение может оказаться расклеенным каким-либо агентством или аферистами. Но давайте будем честными, на 100% от неожиданной встречи что с теми, что с другими защищен только первый способ.
     Да, также можно и поклеить сообщение о своем предложении самому, но, во-первых, звонить будет весьма специфическая публика, во-вторых, это утомительно, а в-третьих, есть опасность поругаться с местными жителями, далеко не все спокойно воспринимают покушение на священную доску у подъезда.

     3.Есть еще одна вариация, обладающая всеми теми же особенностями, что и предыдущий метод – подсмотреть в газете. Как минимум доступ к районным бесплатным изданиям, распространяемым по средствам вброса в ваш почтовый ящик у вас имеется. Тут резонно будет заметить: во-первых, заявка в прессу подается заранее до выпуска, и к дате выхода тиража может потерять свою актуальность. Во-вторых, если подать рекламу захотите вы сами, учтите, это стоит денег (в сезон довольно приличных).

     4.И здесь мы подходим к моему самому любимому – интернет (площадки объявлений, соцсети и т.д.). Еще раз повторюсь – это наиболее действенный инструмент в наше время и самый скоростной. Подводные камни те же, что у второго и третьего методов, к тому же он требует некоторых познаний в вопросах использования современных технологий. Однако, в отличие от них, он дает возможность контролировать статистику, получать данные для анализа и принимать решение по изменению условий или цены по принципу «сказано – сделано», то есть очень быстро.
     К тому же, крупнейшие веб ресурсы, специализированные на публикации предложений по недвижимости, на момент публикации этой статьи позволяют собственнику размещение одного объекта безвозмездно (хотя над этим я бы крепко подумал, почему мы разбирали в статье относительно самого процесса сдачи своих квадратных метров).
     Да, имейте в виду — гарантированна спам атака со всякой рекламой, так как ваш номер попадет на просторы интернетов, но это преодолимо.

     На этом доступный вам инструментарий можно считать исчерпанным. Можно конечно нанять риэлтора, однако мы изучаем варианты самостоятельного достижения поставленной цели и освещать такую методику не будем. У меня все, надеюсь, эта информация будет вам полезна. Удачи в разрешении вашей задачи.

     Сегодня разберемся в таком вопросе как аренда комнаты, а точнее, что необходимо понять собственнику, чтобы успешно реализовать жилплощадь по частям. Такая необходимость чаще всего возникает, когда требуется дополнительный доход, а целиком недвижимость сдать не получается, потому что самому где-то надо жить. Бывает и так, что свободную квартиру сдают по комнатам, зависит от экономической целесообразности, вопрос не в этом. В основном тут все так же, как и со сдачей всей квартиры разом, однако есть нюансы, о них и поговорим.
     И начнем мы с самого главного – стоимость данного предприятия сильно подпорчена высокой конкуренцией, и речь здесь не только о других комнатах, но и таких вариантах как хостел например. За последние годы количество такого рода заведений значительно выросло, а цена на них ниже, чем на комнату. Об этом можно спорить, мол публика там специфическая, режим и все дела, но факт налицо – их много, они дешевле и пользуются спросом, иначе бы давно позакрывались.
     Второй важный момент — если в соседней комнате проживает собственник единолично или со всей семьей, то про 100% страховой депозит стоит забыть, максимум 2000-3000 тысячи на случай неоплаты света и воды с последующим исчезновением нанимателя. К тому же, привлекательность такого варианта ниже, так как квартирант постоянно ощущает себя в гостях у хозяина квартиры, а значит и цена ниже, чем на те предложения, где соседи тоже снимают. Учтите это при оценке своей жилплощади.
     Относительно квартир без собственника в очереди в ванну поутру — про эту самую очередь тоже не стоит забывать. Чем больше комнат вы сдаете, тем меньше людей надо селить в каждую комнату. Представьте себя в такой ситуации, когда вам надо с утра обогнать 5-7 человек, чтобы помыться и почистить зубы. Согласитесь, предложение сомнительной привлекательности. Люди обязательно будут спрашивать, кто и в каком объеме проживает в квартире, и если вы в погоне за длинным рублем заселили в одну комнату 5 человек, то вторая может и не сдаться совсем. Ну или сдастся за очень маленькие деньги. И да, там, где проживает собственник такая проблема не возникает, как раз потому, что он о себе подумать не забыл. Можете ругать меня за цинизм, но это факт, говорю на основании практического опыта.
     Учтите все вышеперечисленное и тогда вы сможете сдать комнату нормальным людям и за реальные деньги. Помните, 1000 рублей в кармане всегда лучше, чем 5000 в вашем воображении. Удачи вам в вашем нелегком деле.

     Большинство из тех, кто сталкивался с арендой квартиры или комнаты (и собственники и наниматели) в курсе, что помимо платы за месяц при подписании договора найма еще оплачивается страховой депозит. С другой стороны мне доводилось встречать людей, которые не знают, что это такое (почти всегда это собственники, сдающие комнату). Поэтому кратко разъясню:

Страховой депозит – это возвратная денежная сумма, равная стоимости месяца проживания, которую наниматель оставляет собственнику при подписании договора найма и на весь период его действия, как гарантию сохранности имущества, а также своевременности и полноты оплаты своего проживания.

     По практике его чаще всего разбивают на 2 части для удобства — первую квартирант отдает при подписании договора, а вторую при оплате второго месяца проживания. Причина очевидная – в нашей развитой и передовой державе обычному человеку трудно единовременно собрать обе суммы целиком.
     Важным моментом является возвратность страхового депозита. Более того, в любом мало мальски грамотном договоре прописано, что собственник не может воспользоваться данными деньгами, за исключением 2 вариантов – зачет в счет оплаты последнего месяца проживания или компенсация понесенных из-за действий квартиранта убытков. И теперь к самому главному – я, как человек имеющий богатый практический опыт, категорически не советую вам использовать страховой депозит до момента выселения жильцов.
     Чтобы понять почему, представьте себе такую ситуацию — вы зачли страховой депозит в счет оплаты последнего месяца. Далее вы прибываете на квартиру, чтобы ее принять и обнаруживаете некоторые повреждения, которые требуют от вас денежных вложений. А теперь подумайте, что проще — изъять искомую сумму из депозита, который У ВАС, или пытаться доискаться её у людей, которые в общем то вам уже ничем не обязаны. Подсказка – в судебном порядке это будет происходить долго, соответственно либо простой жилья, либо ремонт за свой счет, либо сдавать дешевле.
     Также мне доводилось сталкиваться с такой ситуацией (и я не знаю, как это можно было устроить, если договор составлен по уму), когда за две недели до выселения, жильцы согласовывали с собственником день передачи квартиры обратно и напомнили про страховой депозит. Тут хозяин вспомнил, что уже давно его потратил. И история получилась дурная — надо вернуть деньги, которых нет. А учитывая кредит, который собственник гасил за счет сдачи недвижимости, взять их неоткуда. Тогда удалось найти следующих арендаторов и совместить передачу депозита с заселением, но давайте будем честными — повезло, никакой мастер аренды вам не гарантирует такое.
     В общем страховой депозит – вещь нужная, но трогать его ни в коем случае не надо, пусть лежит до конца, он может вас не слабо выручить и уберечь кучу нервов. К слову, на аренде комнаты в квартире, где собственник проживает в соседней комнате, страховой депозит почти никогда не берут. Сейчас уже не те времена.

     Собственник свободен выбирать, сдавать квартиру самому или прибегнуть к услугам агента. Как сделать это самостоятельно мы рассмотрели в других статьях (рекомендую их тоже прочитать, это не бесполезно), теперь изучим важные моменты сотрудничества с риэлтором. Причины поступить так у каждого свои, не будем заострять на этом внимание, а относительно моего мнения что лучше — писать его здесь некорректно, потому что я не могу быть объективен в силу профессии. Но если вы вдруг решили обратиться за помощью к специалисту, вам следует знать, как понять степень его компетентности. Заодно отметим основные ошибки, которые допускают собственники, при обращении к риэлтору.
     Для начала — риэлтору необходимо увидеть квартиру своими глазами, прежде чем браться за работу. Более того, он резонно захочет убедиться, что вы собственник данной недвижимости. И он вам об этом сообщит при первом же разговоре (переписке, зависит от ваших предпочтений, но я бы порекомендовал звонить, по разговору тоже многое можно понять). Тут возникает вопрос (и я его периодически слышу, иначе бы не писал об этом) – зачем ему это, если можно переслать фотографии через интернет (не дай вам бог проделать это с документами, я сейчас исключительно про фото квартиры)? Отвечаю:

     1. Невозможно правильно рекламировать объект, который ты в глаза не видел. Конечно можно постоянно звонить собственнику с уточняющими вопросами, но вам это надо? Я думаю нет (ошибка номер один – выходит переговоры ведете вы, через прослойку. Нормальный агент уточнит все важные моменты при встрече, запишет их и не будет беспокоить вас по пустякам);
     2.Корректная оценка стоимости аренды жилья происходит в данной квартире, в присутствии собственника, с разъяснением каждого шага. Если цену вам озвучат по телефону, есть повод задуматься (ошибка номер два – вы имеете право на развернутый аргументированный и желательно наглядный ответ относительно цены, но почему то не пользуетесь им);
     3.Относительно документов – мне кажется тут все очевидно, как что то можно сдавать, если ты не уверен, что имеешь дело с человеком, который имеет право распоряжаться данным имуществом;
     4.Собственно фото квартиры. Очень хорошо, если вы их сделали как надо, да еще и на профессиональную технику, но я как то не уверен, что у вас совершенно случайно лежит на полке зеркальная камера. Поэтому риэлтору нужно сфотографировать жилплощадь. Кстати, в этот момент обратите внимание, на что и как он снимает (телефон тоже годится, если это не кирпич аля “привет началу века”, но лучше все же зеркальный фотоаппарат). Не стесняйтесь попросить у риэлтора показать, что у него получилось (да и поучаствовать в процессе можно, иногда собственники подают хорошие идеи для интересного снимка).

     Второе — внешний вид агента говорит о многом. Он может быть одет и не броско, но обязан быть опрятным, не вызывая воспоминаний о случайной встрече с бомжом на Ленинградском вокзале. Сюда же отнесем умение четко и логично выражать свои мысли (и абсолютно точно без мата — это чаще всего указывает на дисциплинированность, потому что будем честны, в быту все мы бывает выражаемся, но на работе нельзя, табу)

     Третье – честный человек не боится показывать свои документы, к тому же это его дисциплинирует. Поэтому не стесняйтесь их посмотреть.

     Четвертое — строгая отчетность. Нормальный риэлтор отчитывается за каждый шаг. Выставил объект в рекламу — звонок клиенту (кстати, ошибка номер три — стоит проверять, что он там и как сделал, мне доводилось видеть квартиры, которые в живую были очень даже хорошие, но рекламировались из рук вон плохо, поэтому долго не могли сдаться). Люди хотят прийти на просмотр — сначала договорись с собственником. Согласовал показы — отзвонись и после проведения тоже не забудь (если агент проводит их без арендодателя). Исключения составляют те случаи, когда собственник сам просит звонить только по важным моментам, например когда появились желающие уже снимать жилье, а не смотреть (такое могу порекомендовать, только если вы уже работали с этим агентом и уверены в нем).

     Пятое — нормальный агент предложит вам ознакомиться с договором найма еще до того, как найдет подходящих людей, желающих снимать вашу квартиру (а скорее всего в самом начале вашего сотрудничества). Править его на коленке при заключении — так себе идея (и тут ошибка номер четыре — сюрприз в виде не устраивающих вас условий итогового документа в момент подписания, когда внести изменения в него затруднительно).

     И шестое – нормальный агент не возьмется за работу, если паралельно с ним этим объектом занимается еще кто-то. Почему нет? Отвечаю:

     1.Работа превращается в рулетку, деньги и силы вложить придется, причем с большой вероятностью затраты не окупить.(ошибка номер пять – аттракцион неслыханной щедрости, чем больше агентов рекламирует вашу квартиру, тем выше шанс, что кого то посетит “гениальная” мысль занизить арендную стоимость с целью привлечь внимание к своей персоне, а контролировать их всех затруднительно);
     2.В зависимости от благородства конкурентов можно и покататься в холостую, хорошо, если без собственника. Итогом трата нервов и времени, оно никому не нужно;
Обилие предложений одной и той же квартиры иногда сбивает с толку людей, ищущих себе жилье, что серьезно замедляет сам процесс, а за рекламу надо платить. Кстати, чем больше агентов работает с объектом, тем меньше денег они вкладывают в это, логично опасаясь затраты не окупить, что тоже тормозит процесс сдачи.

     Рекомендую выбрать одного риэлтора и посмотреть как он работает. Важно — если образовался простой, попросите агента это объяснить. Если его ответ выглядит сомнительным — стоит задуматься о смене исполнителя.
     На этом думаю стоит закончить данную статью, необходимый минимум для поиска исполнителя у вас есть, так что пожелаю вам удачи.

Аренда. Арендаторам (необходимый минимум).

          Почему мы снова возвращаемся к этому вопросу?

     Я понимаю, насколько это банальная и избитая тема, да и вещи, про которые пойдет речь лично мне кажутся очевидными, возможно в силу профессии. Однако это не отменяет печальный факт — то тут, то там всплывает очередная грустная история, во всяком случае мне приходится сталкиваться с ними периодически. Поразмыслив над этим, я пришел к следующему выводу — ничего плохого не случится, если еще раз напомнить вам, какие есть риски при поиске жилья и как себя подстраховать от безвозмездной оплаты чужой подлости. Итак, приступим.

     1. Благотворительность.
Изучая просторы интернета вы вдруг находите квартиру мечты. Хороший и явно не дешевый ремонт, соблазнительно низкая цена, удачное расположение – в общем не жилье, а сказка. Вы естественно туда звоните, вам отвечают (чаще всего перезванивают, но это не определяющая черта) и сообщают, что жилплощадь вас только и ждет. Только есть маленькая формальность, надо внести некоторую сумму денег, на определенный счет, как бы подтверждая свои намерения (а вот это да, сигнал тревоги). Правда звучит нелепо?
     И открывает наш список весьма распространенная ошибка — предоплата. Вы не видели ни квартиры, ни человека, с которым разговариваете по телефону. У вас нет никаких гарантий его честности. Однако периодически кто-то на эту удочку попадается, иначе бы такие замечательные представители человечества давно бы перестали досаждать честным гражданам. Поэтому запомните первое правило — никакой предоплаты, в противном случае вы реально занимаетесь благотворительностью.

     2. Вы ведь хотите снять жилье а не офис, правда ведь?
Тут мы рассмотрим ситуацию, которая очень похожа на первую, разница в том, что деньги вы принесете непосредственно последователям Остапа Бендера прямо в руки, им даже до банкомата не придется идти. Начинается все также, вы видите в интернете предложение о сдаче в аренду прекрасной, а главное дешевой жилплощади и звоните по этому объявлению. Вас не просят переводить деньги, а вместо этого предлагают прибыть в офис для урегулирования каких-нибудь формальностей. Или чтобы убедиться в вашем фактическом наличии и именно в обозначенном вами составе, чтобы впустую не съездить (на самом деле холостые поездки на объект с итоговой неявкой клиента — часть работы риэлтора, он это понимает и относится к этому философски, я например музыку люблю слушать в ожидании чуда).
     Если согласитесь — поздравляю, вы на полпути к утрате денег, ну или нервов, если сможете отскочить на месте. Что же ждет там? Вас постараются под любым предлогом принудить к подписанию договора на оказание услуг (барабанная дробь) и внесению предоплаты. Итог я думаю вам понятен, жилье вы не посмотрите, в лучшем случае увидите совсем не то, что хотели снять. Самое грустное, что в документе, подписанном вами будет прямо написано, что исполнитель не несет ответственности за достоверность информации и ничего вам не вернет. Отсюда второе правило — если вы снимаете квартиру, то и показать вам должны квартиру, а не офис.

     3. Срочность как инструмент губительного воздействия на умы граждан.
Моделируем ситуацию — вы хотите переехать в другой населенный пункт, не важно почему. Там вы планируете арендовать жилье, хотя бы на первое время. Начинаете собирать вещи, готовиться и параллельно присматриваете жилплощадь. Находите подходящее предложение (красиво и дешево, ага), звоните, договариваетесь о своем прибытии например через неделю и бронируете данный образец дизайнерского искусства (опять предоплата, но мы о другом).
     Спустя положенные семь дней (прямо как в одном известном ужастике, но наш рассказ пострашнее) прибываете на место и оказываетесь в неудобном положении — недвижимости нет от слова совсем, либо она слегка не похожа на фотографии (бачек у унитаза точно был, вы внимательно изучали фото). Да, все это аналогично предыдущим способам обмана, но я сейчас о другом правиле — обеспечьте себя запасом времени. Если надо снимать что-то в другом городе найдите себе перевалочную базу хотя бы на пару дней. Там вы сможете базироваться пока ищите свою квартиру. И проработайте запасные варианты на всякий случай.
     Для тех, кто ищет в родных краях — не делайте этого в день, когда надо уже заезжать. К чему все это? – именно люди, которым надо срочно где-то заселиться являются основной аудиторией всякого рода обманщиков, лишите их главного инструмента — срочности, и они будут бессильны. И еще, если вы все же оказались в такой истории, постарайтесь сохранять самообладание, иначе можете допустить еще парочку досадных промахов.

4. Возвращаемся в реальный мир.
Те, кто внимательно читал статью до этого момента, должны были обратить внимание на один общий элемент во всех трех случаях. Припоминаете? Да, везде фигурирует красивое и дешевое жилье. Оно будет присутствовать в подавляющем большинстве всяких мутных схем вокруг недвижимости. Задача различных махинаторов на первой стадии своего действа привлечь как можно больше потенциальных жертв, далее действует теория вероятности. Поэтому призываю вас быть реалистами и ввожу еще одно правило — то, что дорого выглядит, стоит соответствующе, чудес не бывает.

          Подведем промежуточный итог.

     В данной статье мы рассмотрели самые очевидные способы обмана арендаторов всякими редисками, а так же ввели ряд правил, соблюдая которые вы сможете в определенной степени обезопасить себя и своих близких от этих нехороших людей. В дальнейшем постараюсь рассказать про другие выявленные мной приемы неправомерного изъятия у граждан денежных средств. Дай бог, чтобы вам не пришлось столкнуться ни с чем подобным и удачи в поиске жилья.

     Что плохого в том, чтобы проверить правоустанавливающие документы на квартиру перед подписанием договора найма? Ничего в общем то, вы же не срам показать просите. Все мы знаем, честному человеку скрывать нечего, он предоставит все необходимое без проблем. Вроде все просто и вы, увидев ворох бумаг, можете успокоиться. Однако есть маленькая проблемка — большинство людей не особо понимают, что именно они видят. Хорошо если вы имеете соответствующие знания и уже держали подобные бумаги в руках и сможете разобраться в увиденном. Для тех, кто не знает, поясню, на что обратить внимание:

     1.В общем то основополагающее — кто является собственником жилья и соответствует ли он человеку, который находится перед вами. Это обычно подтверждается свидетельством о регистрации права собственности или выпиской из ЕГРН, зависит от того, когда была приобретена недвижимость (с 15 июля 2016 года перестали выдавать свидетельства). Сверять надо с паспортом, очевидно;

     2.А сколько этих собственников у данного конкретного объекта недвижимости. Если не один, убедитесь, что они все присутствуют или хотя бы дали свое письменное согласие на сдачу жилплощади. “Мне хозяин/риэлтор (опционально, но сути не меняет) сказал что он (второй собственник) не против” – доводилось мне подобное слышать. Знаете при каких обстоятельствах? – ко мне обратился за консультацией тот самый второй правообладатель, и мы прибыли на квартиру выяснять, кто это там поселился и с какой радости (в процессе никто не пострадал, Сергей Иванович человек интеллигентный, удалось разрешить все миром, но это не значит, что вам повезет также);

     3.Не возбраняется уточнить относительно прописанных в квартире людей и их местоположения и мнения по поводу сдачи этого жилья (с проблемами от этих граждан лично я не сталкивался, однако рынок недвижимости постоянно меня удивляет). Количество подсмотреть можно в квитанции на оплату ЖКХ, заодно и проверите, не отключат ли вам свет/воду через месяц за неуплату;

     4.Хорошо бы еще спросить, нет ли на данном объекте каких либо обременений или судебных решений, ограничивающих права собственника, в части касающейся распоряжения (а накладывают их в основном именно на эту составляющую права собственности).

     Снова вспомним про такую замечательную штуку как выписка из ЕГРН. Заказывается в том числе и через интернет в электронном виде (можно информационную без печати, зачем переплачивать), получить может любой желающий и относительно любого объекта недвижимости, нужно только знать адрес вплоть до квартиры. Содержит всю необходимую информацию для сверки с предоставленными документами и вообще вещь не бесполезная, однако есть нюансы – стоит она в районе 250 рублей за экземпляр в сезон, если не срочно. В понимании ЕГРН не срочно может затянуться на 3-4 дня, и жилье банально уйдет другим, более решительным людям, поэтому обращайтесь к данной опции в случае реальных подозрений, а не на всякий случай.
     Еще один момент – кроме аренды прямой, от собственника, есть еще субаренда. Относительно этого явления разберемся в другой раз, а сейчас просто примите как данность – в этом варианте тоже есть свои тонкости и опасности, поэтому если вы не уверены в своей способности огорчать супостатов, лучше не связывайтесь.
     В общем то это и есть необходимый минимум знаний для уточнения деталей перед подписанием договора найма, вдаваться в более тонкие материи мы не будем, они не столь опасны для вас. Не стесняйтесь пользоваться полученными данными и удачи вам в поисках жилья.

Купля/продажа.

     Здесь мы подойдем к такому вопросу, как приобретение собственного жилья. Согласитесь, каждый из нас хочет иметь свои заветные квадратные метры, где он сможет сам устанавливать правила. И далеко не каждый имеет шанс получить их без напряга, не у всех есть богатые родственники, высокооплачиваемая работа или щедрое наследство. И тут на помощь страждущим приходит такая вещь как ипотека – прекрасная возможность обрести жилье, завести семью и заодно выбрать себе помещика.
     Прошу простить мне эту аналогию, не мог не сравнить договор ипотечного кредитования и Крестьянскую реформу 1861 года, если вы изучите вопрос, найдете много паралелей. Однако есть и принципиальные различия. Во-первых, вас уже никто не будет бить палкой по спине. А во-вторых, и это самое важное, вы изначально свободны и идете на этот шаг по собственной воле, чего к сожалению у крестьян тогда не было. Вы можете выбирать условия, место, сумму и еще много чего. Так давайте разберемся, как обзавестись собственным жильем и не надорвать пупок.
     Поймите самое главное – вы живой человек со своими потребностями, желаниями и мечтами. Вам хочется иногда отдыхать, ездить на море или на дачу (каждому свое), покупать какие то вещи, увлекаться чем то. Психологически комфортно, если вы это можете себе позволить. И абсолютно неправильно, если вы принимаете для себя волевое решение – все это пожертвовать в угоду ипотеке. Поверьте, на упрямстве и целеустремленности вы сможете протянуть до погашения кредита, но это будут самые поганые ГОДЫ вашей жизни. Делаем вывод – ипотека должна стать ненавязчивым фоном вашей жизни, а не ее лейтмотивом. А теперь посмотрим, как этого добиться.

     1. Комфортный платеж. Имеется ввиду то, что платить вы должны ровно столько, чтобы у вас оставались деньги не только на самое необходимое (еду, воду и в итоге веревку с мылом), но и была возможность позволить себе иногда расслабиться. Более того, необходимо заложить в свой бюджет возможность откладывать ежемесячно хотя бы пару тысяч, на всякий случай. Учтите при формировании бюджета и сопутствующие расходы – транспорт, ремонт, квартплату, интернет и т.д. И если достичь комфортного платежа и купить квартиру ровно там, где вы мечтаете жить, не представляется возможным, пожалуйста, сделайте над собой усилие и подумайте над тем, чтобы купить жилье подальше, комфортно его выкупить, а уже потом использовать как инвестицию в достижение вашей мечты.

     2. Сроки погашения ипотеки должны быть разумными. И я здесь не о тех сроках, которые указаны в кредитном договоре. Идеально будет рассчитать возможность досрочного погашения. Конечно, можно спокойно платить до истечения договора, однако прошу вас задуматься, сколько в итоге вы переплатите. Просто посмотрите итоговую сумму переплаты по договору, а затем подумаете, что бы вы могли сделать с половиной этих денег? Хорошая мотивация, не правда ли?

!Да, здесь надо уточнить один момент – досрочные платежи могут уменьшать срок кредита или размер ежемесячного платежа. И если ежемесячный платеж вас устраивает – лучше уменьшайте срок, экономически выгоднее!

     3. Правильно выбрать банк. У вас не должно возникать желания подорвать Ф-1, при посещении данного заведения. Хороший сервис, адекватный персонал, печеньки – в общем, визит в банк в случае необходимости должен протекать комфортно для вас. А самым важным при выборе должны стать условия выдачи ипотеки, конкретно процентная ставка. Да, я понимаю, что банк, в котором вы получаете зарплату, упрощает для вас процедуру получения кредита. Но вот пол процента годовых в перспективе на 10 лет – это уже не один раз пива попить, деньги не лишние. Так может имеет смысл немного постараться на старте, чтобы потом получить маленький приятный бонус?

     4. Запаситесь резервным фондом. Вообще, запас денег должен быть всегда, это чисто житейский совет. Но в вопросах ипотеки это особенно важно. Вы должны иметь возможность просуществовать 3-4 месяца автономно, без источников дохода. Я абсолютно точно понимаю, как это сложно, а с учетом первоначального взноса, ремонта квартиры, распродажи в любимом торговом центре – так вообще невозможно. Однако все же постарайтесь. Он может вам и не пригодиться, в таком случае будет еще один приятный бонус в конце ипотечной истории. Но вот не дай бог понадобится, а его нет.

     В конце важный и неприятный момент – если все, что здесь написано для вас является абсолютно невыполнимым на все 100% – пожалуйста, подумайте, а готовы ли вы к такому шагу как ипотека. Напомню, это очень ответственное решение, которое будет серьезно влиять на вашу жизнь в ближайшие годы. Очень хотелось бы, чтобы вы смогли реализовать мечту о собственном жилье и не превратиться в бедного крестьянина позапрошлого века выпуска. Удачи вам.


     Как говорил персонаж известного американского ситкома (во всяком случае так озвучили в России) – страничка интересненьких фактов:
     Слово «реклама» происходит от латинского слова Reclamar, которое означает «кричать, выкрикивать». Таким образом торговцы в древности завлекали клиентов в свои магазины, где за дело брались уже другие специалисты.
     В современном мире суть рекламы не поменялась – ее задача привлечь внимание именно к вашему товару, чтобы начать с ним диалог. В том числе это актуально и для недвижимости. Неважно, хотите ли вы сдать квартиру в аренду, или продать – чтобы выделиться среди конкурентов (а их сейчас очень много), требуется хорошая реклама.
     Давайте будем объективны – если открыть любую рекламную доску по недвижимости, то подавляющее большинство предложений будут похожи друг на друга. К тому же, качество таких объявлений оставляет желать лучшего. Берем телефон, абы как фотографируем, что попалось на глаза, пишем текстовую часть без запятых и некоторых букв и выставляем на рекламной доске.          Чтобы показать свое рвение, можно еще подключить каких-нибудь платных опций. И именно из-за массового нежелания уделять рекламному объявлению должного внимания, складывается впечатление, что такие объявления работают. На самом деле, клиент везде видит одно и то же и выбирает то, что дешевле. Принцип, я думаю, понятен.
     А теперь вопрос – зачем присоединяться к общей массе объявлений, рискуя затеряться на их фоне, когда современные технологии дают прекрасную возможность “выкрикивать” свое предложение? Уверяю вас, грамотно составленная реклама привлекает к себе внимание на общем фоне, что увеличивает ваши шансы решить свой вопрос и именно на ваших условиях. Давайте посмотрим, что может нам в этом помочь:
     1. Качественные фотографии. Как это делается мы уже кратко обсуждали в другой статье (посмотреть можно здесь, но учтите, тогда у меня не было возможности протестировать одну интересную штуку, которая будет упомянута далее). Сейчас просто уясните – люди любят глазами, это факт. Фотографируется все что угодно – машины, природа, котити. И естественно, что в рекламе недвижимости, прежде чем позвонить, клиент хочет видеть фото. А поэтому озадачьтесь сделать действительно хорошие фотографии для вашего объявления;
     2. Текст объявления. И этот момент мы уже затрагивали в той же статье, что и фото. Однако это не отменяет того факта, что текст у объявления должен быть. Краткий, информативный и грамотный (в плане орфографии и пунктуации). Клиент, заинтересовавшись квартирой после просмотра фото, должен иметь возможность получить ответ относительно условий вашего предложения. Тут важный момент – вы должны помнить, что на стадии рекламирования объекта в сети интернет (а мы сейчас про нее) необходимо получить максимум целевых звонков (тонкий намек);
     3. Видео. Да, это не опечатка, нужно сделать видео. Зачем это нужно? Разберемся: подавляющее большинство объявлений на ресурсах, рекламирующих недвижимость, никакого видео в себе не содержат, хоть такой функционал и предусмотрен. И когда человек листает поисковую выдачу, отметка о том что в данном предложении есть видео, будет серьезно выделять вас на фоне конкурентов, а значит куда большее число людей посмотрят ваше объявление. Резонный вопрос – “да что там можно снять про мою недвижимость, квартира как квартира”. А вы не думали, что то же подумают и люди, увидевшие, что в вашем предложении есть видео? Улавливаете мысль? А если вы проявите креативность, то сможете реально их заинтересовать.

     Работает это все следующим образом – человек, листая предложения по недвижимости в интересующем его районе, натыкается на ваше. Сначала он смотрит видео (не очень длинное надеюсь, 2-3 минуты вполне достаточно), и если вам удалось его заинтересовать, он более подробно изучает детали квартиры на фотографиях ( вернее качественных фотографиях), после чего читает текстовую часть, и получив ответы ПОЧТИ на все вопросы (жирная подсказка, да) звонит вам. Ну или не читая звонит, такое к сожалению бывает, однако текст должен быть. А далее уже вопрос грамотности проведенных переговоров, это обсудим в другой раз. Удачи!

Подготовка квартиры к сдаче/продаже. Реклама. Особые случаи.

     В данной статье более детально рассмотрим процесс подготовки квартиры к сдаче/продаже. Понимаю, что вам очень нравится ваша квартира и все в ней кажется прекрасным. Однако, к сожалению отмечу, что далеко не все разделяют вашу точку зрения. Поэтому очевидный факт - прежде чем квартиру рекламировать и приводить туда людей, необходимо совершить ряд простых действий.

     И начинается все с выноса из квартиры лишнего. Если вы собираетесь ее сдавать, тогда оставить нужно только необходимый минимум мебели, техники и бытовых вещей, чтобы люди могли въехать и жить без лишних затрат (правда иногда просят убрать вашу посуду и белье, есть свое, будьте к этому готовы). Учтите, если на 2-х комнатную, например, квартиру есть только один шкаф для вещей - это перебор (точнее недобор). Велика вероятность, что в итоге вас будут настойчиво просить докупить еще хотя бы один. Клиенты со своей мебелью есть, однако их меньше, чем тех, у кого мебели нет, а значит вы сужаете круг потенциальных арендаторов.

     Сразу назревает вопрос - а если лишнее девать некуда? Отвечаю - крепко подумайте, насколько эти вещи нужны. Возможно их ценность исключительно историческая. И я понимаю, какой это может быть шок, не единожды наблюдал, как вполне взрослые и здравомыслящие люди начинали упираться, когда вставал вопрос о выбросе замечательного почти хрустального сервиза на 12 стопок с графином. В итоге теряли нормальных клиентов. Просто поймите для себя - сейчас век потребления и дефицита вещей не наблюдается. Если кому то нужна например посуда - он пойдет и купит ее в магазине, а не будет расчехлять ваши раритеты.

      Теперь относительно продажи. Если ни вы, ни кто-либо еще не живет в продаваемой квартире, значит оттуда надо убрать все то, что вы планируете забрать в итоге (это если есть куда, при альтернативе конечно придется оставить и объяснять на словах). Допустим, что условия идеальные и вы не собираетесь ничего забирать - тогда принцип тот же, что и с арендой - оставляем необходимый минимум, остальное изучаем. Если вешь полезная и в хорошем состоянии, можно оставлять. Если нет - выкидывать.

     Да, лирическое отступление - наличие необходимой бытовой техники - это всегда плюс. Под необходимой бытовой техникой подразумевается плита, холодильник, стиральная машинка, микроволновка, чайник и пылесос. Телевизор, почему то есть почти в любой квартире, да и его наличие сейчас уже не столь существенно. А вот кондиционер и посудомоечная машина - это по ситуации, на престижном жилье нужно, а на бюджетном не особо, пользоваться все равно не будут.

     Теперь следующий момент - после выноса лишнего необходимо привести в порядок то, что есть. Починить капающий кран, подклеить отпадающий плинтус, прикрутить ручки у шкафов, проверить розетки и бытовую технику и т.д.. Для тех, кто уверен, что сойдет и так поясню - сойдет, но на 2000-3000 рублей подешевле, пересчитайте в уме на год аренды.

     После завершения мелкого бытового ремонта последняя стадия - уборка. Даже если жилье простенькое, в низшем ценовом сегменте, вы все равно предлагаете его людям, а им будет приятно прийти на просмотр в чистую квартиру. Да и плюс к привлекательности вашего предложения, если без лирики. А в среднем и элитном сегменте хорошая уборка просто обязательна. 

    На этом подготовку можно заканчивать и переходить к фотографированию для рекламы. Как это правильно сделать рассмотрим в следующей статье, для разнообразия с картинками.

В данной статье для информативности необходимо размещать картинки, поэтому придется сделать отдельной страницей. Перейдите по этой ссылке.

В данной статье для информативности необходимо размещать картинки, поэтому придется сделать отдельной страницей. Перейдите по этой ссылке.

Mobirise
Юр. адрес

Город Москва, улица Спиридоновка, дом 15;
Индекс: 123001

Зарегистрирован

23.04.2018г.
ОГРНИП: 318774600225435.

Created with Mobirise site creator